Gastos de compraventa en Colombia: notaría, registro e impuestos

El precio del inmueble no es lo único que se paga. Al comprar o vender en Colombia hay gastos de notaría, de registro e impuestos, y cada uno tiene su responsable. Los porcentajes de esta guía son aproximados: pide siempre la liquidación exacta en la notaría antes de firmar.

Los gastos, uno por uno

• Derechos notariales. Lo que cobra la notaría por la escritura. Rondan el 0,3% del valor de la venta, más IVA, copias y otros cargos menores. Por costumbre se pagan por mitades entre comprador y vendedor.
• Retención en la fuente. El 1% del valor de la venta cuando el vendedor es persona natural. La paga el vendedor en la notaría; es un anticipo de su impuesto de renta.
• Impuesto de registro (también llamado beneficencia). Lo cobra el departamento; ronda el 1% del valor. Es costumbre dividirlo por mitades, aunque muchos lo pactan a cargo del comprador.
• Derechos de registro. Lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura: cerca del 0,5% al 1% según el valor. Los paga el comprador.

Cuánto es en total

Como referencia, sin crédito:

• El comprador suele pagar entre el 1,5% y el 2% del valor del inmueble.
• El vendedor suele pagar alrededor del 1,5% al 2%, incluida la retención, más la comisión de la inmobiliaria si la hay.

Ejemplo: en una vivienda de 400 millones de pesos, el comprador debería reservar entre 6 y 8 millones para escrituración y registro.

Quién paga qué se puede pactar distinto. Lo que acuerden debe quedar escrito en la promesa de compraventa.

Si compras con crédito

• Avalúo del inmueble, que exige el banco.
• Estudio de títulos del banco.
• Escritura de hipoteca: derechos notariales y de registro adicionales, calculados sobre el valor del crédito.
• Seguros de vida y de incendio y terremoto, que se pagan con cada cuota.

Otros gastos del vendedor

• Paz y salvos: predial y valorización al día, y la administración si es propiedad horizontal.
• Cancelación de hipoteca, si el inmueble tiene una: su propia escritura y registro.
• Impuesto de ganancia ocasional. Si vendes por más de lo que te costó, la utilidad puede estar gravada en tu declaración de renta. Hay exenciones para vivienda en ciertos casos. Consulta con un contador.

Vivienda nueva

En proyectos nuevos, la constructora suele indicar los gastos de escrituración desde la separación. La vivienda de interés social tiene tarifas reducidas en notaría y registro.

Preguntas frecuentes

¿Sobre qué valor se calculan?

Sobre el valor de la venta que aparece en la escritura, que no puede ser menor al avalúo catastral. Declarar un valor inferior al real es ilegal y te perjudica cuando vendas.

¿Cuándo se pagan?

Los notariales y la retención, el día de la firma. El impuesto y los derechos de registro, antes de llevar la escritura a registro, en los días siguientes.

¿Qué más debo saber antes de comprar?

El proceso completo está en Cómo comprar vivienda en Colombia, y los papeles del vendedor en Documentos para vender un inmueble.