Cómo comprar vivienda en Colombia paso a paso

Comprar vivienda es una decisión grande y un trámite con varios pasos. Conocerlos de antemano te evita sorpresas con el dinero y con los papeles.

1. Define tu presupuesto

• Cuota inicial. Los bancos no prestan el 100%. En crédito hipotecario financian habitualmente hasta el 70% del valor de la vivienda, y hasta el 80% si es vivienda de interés social. El resto lo pones tú.
• Cuota mensual. Por norma, la primera cuota del crédito de vivienda no puede superar el 30% de los ingresos familiares.
• Gastos del negocio. Reserva un porcentaje adicional para notaría, registro e impuestos. Están en Gastos de compraventa en Colombia.
• Subsidios. El Gobierno y las cajas de compensación ofrecen subsidios para vivienda de interés social según los ingresos del hogar. Las condiciones cambian: consulta en tu caja de compensación.

2. Pide la preaprobación del crédito

Antes de buscar, pregunta en uno o dos bancos cuánto te prestarían. Con la preaprobación sabes tu rango real y el vendedor te toma más en serio. Compara tasa, plazo, seguros y si la cuota es fija en pesos o en UVR.

3. Busca y visita

Busca en dos o tres zonas y compara el valor por metro cuadrado. En la visita revisa humedades, presión del agua, iluminación, ruido y el estado de las zonas comunes, y pregunta el valor de la administración. Empieza por propiedades en venta o por proyectos nuevos.

4. Haz el estudio de títulos

Antes de firmar o entregar dinero, pide el certificado de tradición y libertad (de menos de 30 días) y revísalo con un abogado, o el banco lo hará si hay crédito. Confirma que:

• quien vende es el dueño que aparece en el certificado;
• no hay embargos, demandas ni limitaciones;
• si hay hipoteca, cómo y cuándo se va a cancelar;
• el inmueble está al día en predial, valorización y administración.

5. Firma la promesa de compraventa

Es el contrato donde las partes se obligan a hacer la escritura. Debe decir el precio, la forma de pago, la fecha y la notaría de la escritura, la fecha de entrega y qué pasa si alguien incumple. Suelen pactarse arras: una suma que pierde quien se retira.

6. Escritura y registro

1. En la notaría se firma la escritura pública de compraventa y, si hay crédito, la hipoteca.
2. Se pagan los gastos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro.
3. La escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo entonces eres el dueño.
4. Pide un certificado de tradición y libertad nuevo y verifica que aparezcas como propietario.

7. Recibe el inmueble

Recíbelo con acta: contadores, llaves, estado de cada espacio y paz y salvos de servicios y administración.

Preguntas frecuentes

¿Vivienda nueva o usada?

La nueva se paga por etapas mientras se construye y tiene garantías del constructor, pero esperas la entrega. La usada la ves tal como es y la recibes pronto, pero necesitas la cuota inicial completa.

¿Puedo comprar si vivo en el exterior?

Sí, con un apoderado en Colombia. Si eres extranjero, lee Comprar propiedad en Colombia siendo extranjero.

¿Cuánto se demora todo?

Con recursos propios, unas pocas semanas entre la promesa y el registro. Con crédito hipotecario, el estudio y el desembolso del banco suelen sumar uno o dos meses.