Comprar vivienda sobre planos en Colombia: cómo funciona y qué revisar

Comprar sobre planos es comprar una vivienda que todavía no existe: se paga por etapas mientras se construye. Permite reunir la cuota inicial en meses o años y suele costar menos que una vivienda terminada, pero exige revisar bien a quién y qué se le compra.

Las etapas de un proyecto

1. Lanzamiento y preventa. La constructora ofrece las unidades antes de construir. El dinero de los compradores no va a la constructora sino a una fiduciaria.
2. Punto de equilibrio. Cuando se vende el porcentaje de unidades necesario y se cumplen las condiciones técnicas y legales, la fiduciaria libera los recursos y empieza la obra. Si no se alcanza en el plazo pactado, el dinero se devuelve.
3. Construcción. Sigues pagando la cuota inicial por cuotas.
4. Escrituración y entrega. Pagas el saldo, con crédito o recursos propios, se firma la escritura y recibes la vivienda.

Cómo se paga

• Separación: un primer pago para reservar la unidad.
• Cuota inicial: habitualmente alrededor del 30% del precio (menos en vivienda de interés social), diferida en cuotas mensuales durante la obra.
• Saldo: el 70% restante al momento de la escritura, normalmente con crédito hipotecario o leasing habitacional. Puedes sumar subsidios si aplicas.

Pregunta si el precio es fijo o si se reajusta durante la obra, y cómo.

Qué revisar antes de separar

• La constructora: qué proyectos ha entregado, si cumplió las fechas y qué dicen quienes ya viven allí.
• La fiduciaria: que sea una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera, y que tus pagos se consignen a nombre del encargo fiduciario, no a la constructora ni a un asesor.
• El lote: el certificado de tradición y libertad, para ver a nombre de quién está.
• Los permisos: la licencia de construcción y la radicación de documentos para vender vivienda ante la alcaldía.
• El área: la diferencia entre área construida y área privada, por escrito.
• Los acabados: qué se entrega exactamente. El apartamento modelo suele tener mejoras que no están incluidas.
• La fecha de entrega y qué pasa si la constructora se retrasa.
• Qué pasa si te retiras: cuánto te descuentan.

Garantías después de la entrega

La constructora responde por los acabados durante un año y por la estabilidad de la obra durante diez años. Revisa la vivienda con cuidado el día de la entrega y deja por escrito todo lo que encuentres.

Ventajas y riesgos

• A favor: pagas la cuota inicial de a pocos, el precio suele subir entre la preventa y la entrega, y estrenas.
• En contra: la entrega puede retrasarse, no ves el resultado antes de comprar, y sigues pagando arriendo mientras esperas.

Dónde ver proyectos

En Proyectos nuevos cada proyecto muestra su etapa, sus tipos de unidad con precio «desde», el avance de obra, la fecha estimada de entrega y la sala de ventas. También puedes ver las constructoras.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos hay además del precio?

Los de escrituración y registro al final. Están en Gastos de compraventa en Colombia.

¿Puedo vender mi unidad antes de la entrega?

Muchas constructoras permiten ceder el contrato con su autorización, a veces con un costo. Pregúntalo antes de firmar.

¿Es mejor comprar usado?

Depende de si tienes la cuota inicial completa y cuándo necesitas mudarte. Compara en Cómo comprar vivienda en Colombia.