Cómo poner precio a tu casa o apartamento

El precio decide cuántas personas abren tu anuncio. Muy alto, y nadie llama; muy bajo, y pierdes dinero. Fijarlo bien no es adivinar: es comparar con lo que de verdad se está ofreciendo y vendiendo en tu zona.

1. Busca comparables

Un comparable es un inmueble parecido al tuyo que está en venta o en arriendo ahora mismo. Reúne entre cinco y diez:

• Misma zona: el mismo barrio o, mejor, el mismo conjunto o edificio.
• Mismo tipo: apartamento con apartamento, casa con casa.
• Área y distribución similares: no compares 60 m² con 120 m².
• Antigüedad y estado parecidos.

Los encuentras filtrando por ciudad, barrio y tipo en propiedades.

2. Calcula el valor por metro cuadrado

Divide el precio de cada comparable por su área. Descarta el más caro y el más barato, y promedia el resto. Multiplica ese valor por los metros de tu inmueble: ese es tu punto de partida.

Fíjate en qué área se anuncia. El área construida incluye muros y ductos; el área privada es la que realmente usas. Compara siempre la misma.

3. Ajusta por lo que hace distinto al tuyo

• Sube el valor: piso alto con vista, parqueadero adicional, depósito, remodelación reciente de cocina y baños, buena iluminación, balcón o terraza.
• Lo baja: primer piso sobre vía ruidosa, falta de parqueadero, acabados originales muy antiguos, humedades, administración alta para lo que ofrece.

Los precios publicados son de oferta, no de cierre. Lo normal es que el negocio se cierre un poco por debajo, así que deja un margen pequeño, pero no publiques muy por encima del mercado.

4. Si necesitas un valor formal: el avalúo

Un avalúo comercial lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Sirve para sucesiones, divisiones, créditos y negociaciones difíciles. No lo confundas con el avalúo catastral, que es el valor que usa el municipio para cobrar el predial y casi siempre es menor que el comercial.

5. Para arriendo: el canon

• Compara con inmuebles similares en arriendo en tu zona, igual que para la venta.
• En vivienda urbana, la ley pone un tope: el canon no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble.
• En la práctica el mercado suele quedar por debajo de ese tope. Deja claro si el valor incluye la administración.

El resto del proceso está en Cómo publicar un inmueble en arriendo.

Errores comunes

• Poner lo que «necesito recibir». El comprador paga lo que vale en el mercado, no lo que te costó ni lo que debes.
• Sumar todo lo que invertiste en remodelar. Una remodelación sube el valor, pero rara vez en el mismo monto.
• Empezar alto «para bajar después». Las primeras semanas son las de más visitas. Si el precio espanta, las pierdes.
• No mover el precio. Si en un mes no hay contactos, el mercado ya te respondió.

Preguntas frecuentes

¿Cada cuánto debo revisar el precio?

Mira cada dos o tres semanas cuántas personas vieron tu anuncio y cuántas te contactaron. Muchas vistas y pocos contactos suelen indicar que el precio está alto para lo que muestran las fotos.

¿Bajar el precio se ve mal?

No. Un ajuste a tiempo es mejor que meses sin visitas. Cambiar el precio en tu anuncio es inmediato.

¿Y después del precio?

Las fotos y el texto: Fotos y anuncio: cómo hacer que tu inmueble destaque.